Hemos estado hablando con Juan Pedro Micó, sobre la actualidad del mercado inmobiliario en Barcelona. El sr. Micó es director territorial de Tecnitasa en la de zona Cataluña y CEO en Mare Nostrum Arquitectura.
1. ¿Cuáles son las zonas más exclusivas de Barcelona ciudad en cuanto a precio por m2? ¿Podría precisarnos las calles más caras?
Las zonas más exclusivas en cuanto al segmento residencial de vivienda en edificio siguen siendo las clásicas, que a su vez han sido las que han soportado mejor la crisis del sector: P. º de Gracia, Rbla. Catalunya (entre Diagonal y Gran Vía), Av. Diagonal (entre p. º de Gracia y Francesc Macià) y sus calles colindantes. Hay zonas que comienzan a despuntar como el frente marítimo del 22@ en el distrito de Poble Nou.
2. En ocasiones se ponen a la venta inmuebles de gran tamaño, que en realidad son dos inmuebles unidos “físicamente”. Jurídicamente siguen siendo dos inmuebles con unidades registrales independientes. ¿Cómo se valoran? ¿Es aconsejable esta práctica?
Son casos que se repiten con cierta frecuencia, sobre todo en zonas con edificios con una cierta antigüedad que han sido objeto de modificaciones en cuanto a la disposición de sus entidades desde un punto de vista físico, quedando pendiente dicha modificación desde un punto de vista registral.
Desde el punto de vista de la valoración con finalidad Hipotecaria, se deben valorar como dos entidades independientes. De no ser la opción deseada por el uso destinado por el usuario, se debería realizar un proyecto de agrupación de las fincas registrales.
3. La antigüedad de algunos de estos edificios los convierte por motivos arquitectónicos o de uso, en lo que conocemos como “inmuebles singulares”. Llegan a estar protegidos por urbanismo por razones “artísticas e históricas” ¿Cómo se procede a su valoración?
Este tipo de valoración es muy complejo puesto que no es habitual que haya suficiente información para demostrar un valor de mercado o de comparación con inmuebles similares, con lo que deberíamos realizar dicha valoración calculando el valor del suelo de esa edificación por un lado y por otro lado los costes de construcción de dicho inmueble. Además de tener en cuenta los motivos ornamentales realizados por artesanos así como la calidad de la construcción, todo ello hablando de valor hipotecario de dicha finca.
4. Hemos comentado el valor de un inmueble por su ubicación geográfica y por su valor patrimonial, hablemos de su ubicación en la finca ¿Cuánto mayor es el precio de un ático en relación a un inmueble que no lo sea?
En este caso cabe distinguir de qué tipo de vivienda estamos hablando. No es lo mismo una vivienda que se encuentra en la planta baja de un edificio que una vivienda que se encuentra en la planta ático y que cuenta con una terraza.
Si lo que valoramos es una vivienda sin terraza contenida en la última planta del edificio cabe aumentar el valor de dicha vivienda por motivo de vistas, insolación, menor contaminación acústica, etc… y si además cuenta con una terraza a nivel de la planta deberemos valorar dicha terraza, o bien comparando con inmuebles similares en cuanto a superficies, acabados y terraza o bien valorando la terraza de forma independiente si dispone de una superficie muy amplia en comparación con la superficie interior de la vivienda.
En definitiva no existe un porcentaje de variación entre viviendas tipo piso y tipo ático en cuanto a su valor, aunque sí que es cierto que tiene una mayor demanda las viviendas con terraza a nivel y esto hace que su valor unitario sea mayor.
5. Hay inmuebles que ocupan espacios de la terraza para hacer mayor el salón, ¿cómo se valora esta situación? ¿Urbanísticamente es legal esta actuación?
En estos casos hay que distinguir entre una tasación hipotecaria y una tasación para Información de Valor de mercado, en éstas últimas la valoración se haría sin entrar en la ilegalidad urbanística de realizar este cerramiento, simplemente valorando la realidad física del inmueble, ahora bien, en el caso de una tasación para finalidad Hipotecaria deberíamos valorar el inmueble en el supuesto de legalidad urbanística, siendo éste el que marca la superficie registral y su descripción registral, no teniendo en cuenta esa superficie añadida al salón como interior, sino en la situación inicial como superficie de terraza exterior.
6. En algunos de los casos anteriores quizás se han hecho reformas ¿Cómo se valoran las de un inmueble en relación a otro que no se hayan hecho, condicionan mucho el precio final?
En general se tiene en cuenta el nivel de reformas realizadas en todas las viviendas, a poder ser se tiene en cuenta buscando testigos que dispongan de un nivel de reforma similar a nuestro inmueble, se trataría del método de comparación.
7. Actualmente ¿El certificado de eficiencia energética condiciona el importe de la tasación del inmueble?
En la actualidad este parámetro no se está teniendo en cuenta en las valoraciones ya que la clasificación de las viviendas según su eficiencia no está siendo pública, con lo que no podemos comparar dicho parámetro con la vivienda valorada.
8. Entendemos que el entorno también colabora… ¿Cómo valora las reformas urbanísticas recién hechas de la Av. Diagonal, suponen una subida de precios de los inmuebles en venta?
Este tipo de acondicionamiento de grandes vías en las ciudades como norma general son bien recibidos, sobre todo por los sectores de comerciantes y empresas de retail, en este caso estamos comprobando que desde que se anunciaron estas obras en el tramo de Diagonal entre p.º de Gracia y Francesc Macià, se han activado todos los locales comerciales de la zona, que han aumentado sus valor con respecto a hace unos meses.
9. Para concluir: Una buena noticia es que vuelven los inversores al sector inmobiliario. ¿Qué rentabilidad se puede esperar al comprar una vivienda para ponerla en alquiler?
En líneas generales se espera obtener una rentabilidad neta mayor al tipo de interés fijo del dinero, como mínimo desde un punto de vista financiero. Ahora bien, evidentemente hay zonas en las que ni siquiera se puede obtener dicha rentabilidad en un corto plazo de tiempo y zonas en las que se supera con creces. Habría que realizar un estudio de mercado zonificado y estructurado por tipologías de inmuebles para extraer datos fiables.
